Le logement

Le propriétaire est tenu de présenter au locataire un logement décent , c’est-à-dire un logement doté d’une surface habitable minimum (9 m² et une hauteur sous plafond minimale de 2,20 mètres), en bon état d’usage et de réparations, respectant la sécurité et la santé du locataire, doté d’équipements en bon état de fonctionnement. Il lui doit également l’assurance d’une jouissance paisible du logement.

Les documents

Le bailleur doit remettre au locataire un certain nombre de documents annexes au contrat de bail :

• un dossier de diagnostic technique ;
• une notice informative (durée du contrat, montant du loyer, charges, cautionnement…) ;
• l’état des lieux d’entrée établi lors de la remise des clés (et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la restitution des clés) ;
• l’attestation d’assurance contre les risques locatifs à laquelle le locataire doit obligatoirement souscrire ;
• la liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) ;
• une copie de la convention Anah (un propriétaire peut signer une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat pour bénéficier de déductions fiscales et d’une aide en cas de travaux) ;
• si le logement loué est conventionné, une copie de la grille de vétusté dans la mesure où le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une ;
• un extrait du règlement de copropriété s’il y a lieu ;
• les quittances de loyer ;
• les justificatifs de charges.

Les travaux

Les travaux à la charge exclusive du bailleur sont ceux qui ne relèvent pas des réparations locatives (menues réparations et entretien courant) :

• les réparations urgentes (panne de chauffe-eau en hiver, par exemple) ;
• les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble (réfection de la cage d’escalier, ravalement de façade…) ;
• les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…) ;
• les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement (isolation, chaudière performante…) ;
• les travaux qui permettent de remplir les critères d’un logement décent.

Avant le début des travaux, le bailleur est tenu d’informer le locataire par une notification et celui-ci doit permettre l’accès à son logement pour leur préparation et leur réalisation. Si ces réparations ou travaux durent plus de 21 jours, une baisse de loyer proportionnelle à leur durée doit être consentie.

Toutefois, si le logement loué n’est pas en bon état d’usage à l’entrée dans les lieux, les parties peuvent se mettre d’accord sur la prise en charge et l’exécution par le locataire des travaux nécessaires à sa remise en état. Cette option doit être prévue par une clause expresse qui précise : la nature des travaux, la manière dont leur montant est répercutable sur le loyer et pendant combien de temps, ainsi que les conditions de dédommagement en cas de départ anticipé du locataire.